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珠海市新型产业用地(M0)管理暂行 办法(试行)的政策解读

  一、制定的背景和重要性

  为进一步规范新型产业用地管理,增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力,打造一批“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体,以高品质空间吸引创新要素加快集聚,根据《足球比分直播:支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔2015〕5号)、《广东省人民政府足球比分直播:印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施(修订版)的通知》(粤府〔2018〕79号)等文件规定和九届市政府第48次常务会议精神,必威体育app官网:结合我市实际,起草了《珠海市新型产业用地(M0)管理暂行办法(试行)》(以下简称《办法》)。

  二、主要法律、政策依据

  (一)《中华人民共和国土地管理法》

  (二)《中华人民共和国城乡规划法》

  (三)《珠海经济特区土地管理条例》

  (四)《足球比分直播:支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔2015〕5号)

  (五)《广东省人民政府足球比分直播:印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施(修订版)的通知》(粤府〔2018〕79号)

  (六)《珠海市人民政府印发完善珠海市工业用地供应制度促进供给侧结构性改革支持实体经济发展实施意见的通知》(珠府函〔2018〕147号)

  三、主要内容

  本办法共四十点,按照内容可以划分为七个部分。

  第一部分为总则部分,共四点。明确了本办法的起草目的。

  第二部分为资格准入认定部分,共三点。明确了各区(管委会)和各行业主管部门的准入审核分工和责任。

  第三部分为用地管理部分,共九点。主要规定了新型产业用地(M0)项目的《项目监管协议》签订要求、用地出让方式、用地使用年限、地价政策和规划功能配比。

  第四部分为规划管理部分,共三点。主要规定了新型产业用地(M0)选址、用地布局、规划技术参数等内容。

  第五部分为不动产登记与分割转让部分,共十二点。主要规定了新型产业项目用地及项目用房的不动产登记原则、分割转让限制等内容。

  第六部分为履约管理部分,共七点。主要规定了各区(管委会)及各行业主管部门组成新型产业用地项目监督小组对新型产业用地项目履约情况的监管职责分工及监管的程序标准等内容。

  第七部分为附则部分,共两点。明确了办法的解释部门、施行时间及适用要求。

  四、需要解决的主要问题

  (一)足球比分直播:新型产业用地(M0)定义。

  新型产业用地(M0)是指融合与生产密切相关的研发、孵化、试验、创意、无污染生产等创新型产业功能以及配套相关商业、宿舍、可附设的市政设施、交通设施及其它配套辅助设施的用地。新型产业用地(M0)项目用房包括产业用房和生活服务设施用房。依据《珠海市城市规划技术标准与准则》,在城市用地分类“工业用地(M)”大类下设“新型产业用地(M0)”中类。

  (二)足球比分直播:用地准入。

  为了防止用地零散、变相发展房地产、政策滥用等情况,《办法》第二章“资格准入认定”对于新型产业用地(M0)的准入门槛予以规定,并由各区政府(管委会)负责辖区范围内新型产业用地(M0)产业准入、主体准入的审查工作。

  (三)足球比分直播:用地管理。

  新增新型产业用地(M0)土地使用年限最高不得超过40年。企业申请利用存量工业、仓储、物流用房改建、扩建、拆建改变用途用于新型产业用地(M0)项目的,按照原建设用地剩余土地使用年限确定。

  为了给我市新型产业用地(M0)的发展和集聚提供用地政策保障,《办法》立足于实施支持新型产业用地(M0)发展的地价政策。新增新型产业用地(M0)地价将区分于工业地价与商务地价,并在该两种功能地价之间按照建筑物分割比例及实际供应年限占比进行设定,用地容积率小于等于1时,按用地面积计收土地价款;容积率大于1时,按计容积率建筑面积计收土地价款。企业申请利用存量工业、仓储、物流用房改建、扩建、拆建改变用途用于新型产业用地(M0)项目的,按用地剩余年限新型产业用途的市场评估价扣减用地原用途剩余年限的市场评估价的差额计收土地价款(差额为负数时,不退还原缴纳的土地价款)。

  同时,新型产业用地(M0)可根据项目实际需求配建新能源汽车充电桩、幼儿园、中小学、社区用房、文体场地、卫生等公共服务设施,配建设施建筑面积不计入项目计容积率建筑面积,不计收土地价款,用地独宗评估时予以考虑建设成本,由企业建成后无偿移交政府,产权归政府所有。新型产业用地(M0)应合理利用地下空间、建筑物架空层建设配套设施。

  此外,《办法》明确“新增新型产业用地(M0)用地面积大于等于50000平方米且计容积率建筑面积大于等于200000平方米的,可考虑配置一定比例商务用地、配套型住宅用地,上述用地原则上应依据城乡规划用途划分为不同宗地单独供地。新增新型产业用地(M0)及商务用地存在需要整体规划建设、确实难以分割供应或分割宗地后不利于节约集约用地情况的,可按一宗地(单宗封闭红线)整体供地。配套型住宅用地必须单独进行宗地市场评估及单独供地”。 

  (四)足球比分直播:规划管理。

  1.优先试行范围:横琴新区及一体化新拓展区域、高新区主园区、南屏科技工业园及市政府批准的科技创新园区、科技创新重点项目和各区重点产业片区。具体由市自然资源、工信、商务等产业主管部门及各区政府(管委会)提出实施方案及划定具体区域报市政府审批。

  2.用地布局:《办法》明确了新型产业用地(M0)优先发展范围,并应布局于交通便捷、配套完善的区域。如重点科技创新产业片区、重要发展廊道、轨道交通站点周边、高快速公路出入口附近等。市、区级核心区内原则上不布局新型产业用地(M0)。市级核心区由市自然资源主管部门划定;区级核心区由各区政府(管委会)结合实际自行划定,报市自然资源主管部门备案。另外,工业用地控制线区域范围内新型产业用地(M0)总量不超过工业用地控制线区域范围内工业、仓储等产业用地总规模的10%,工业用地控制线区域范围外的工业、仓储等产业用地中的新型产业用地(M0)比例不限。新型产业用地(M0)建设规模全市范围内统筹平衡,其中横琴新区及一体化新拓展区域、高新区(含主、分园区)、香洲区前山商贸物流中心“三溪”科创小镇作为新型产业重点发展区域,可适当提高工业用地控制线区域范围内的新增新型产业用地(M0)比例,由横琴新区管委会、高新区管委会、香洲区政府提出方案报市政府审批。

  3.规划要求:为节约集约用地,新型产业用地(M0)容积率原则上大于3.0,不超过5.0。在满足城市空间品质、公共服务设施、交通设施和市政设施等承载能力的前提下,经市政府批准,可适当提高容积率上限;企业申请利用存量工业、仓储、物流用房改建、扩建、拆建改变用途用于新型产业用地(M0)项目的,根据规划要求确定用地容积率。产业用房的计容积率建筑面积须大于等于用地总计容积率建筑面积的70%,生活服务设施用房建筑面积可根据用地实际情况进行设定。产业用房中用于生产制造的用房,应符合工业建筑设计规范;用于研发设计的用房,可参照商务办公建筑设计规范进行设计。生活服务设施用房中的宿舍应参照公租房标准进行设计。

  (五)足球比分直播:分割转让规定。

  为鼓励企业投资创建新型产业项目,支持和鼓励新型产业可持续发展,《办法》规定了新型产业用地(M0)用地面积小于30000平方米的,不允许分割转让用地所有建筑物,可整体转让用地所有建筑物(移交政府的公共服务设施除外)。新型产业用地(M0)用地面积大于等于30000平方米的,在不改变新型产业用途的前提下,允许小于等于产业用房总建筑面积50%的部分,按幢、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的不动产单元进行分割转让,可分割转让的产业用房单栋建筑的套内建筑面积须大于等于2000平方米,分割不动产单元套内建筑面积须大于等于300平方米;生活服务设施用房小于等于用地总计容积率建筑面积15%以内的部分不得分割转让(移交政府的公共服务设施除外),允许生活服务设施用房大于用地总计容积率建筑面积15%的部分,按幢、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的不动产单元进行分割转让。其余产业用房及生活服务设施用房建筑物不得分割转让,可整体转让(移交政府的公共服务设施除外)。

  同时,为防止变相炒作新型产业用地(M0),《办法》规定了可分割转让的产业用房、生活服务设施用房只能转让(含二次转让)给新型产业用地(M0)所属产业的产业链合作伙伴,即上下游的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业,此内容须在不动产权证书中注明。产业用房受让人必须是在中国境内合法注册的法人单位,符合新型产业用地(M0)项目准入条件,经属地政府(管委会)资格审查合格后方可参与购买。配套型住宅只能转让(含二次转让)给已入驻新型产业用地(M0)项目的工业企业或生产性服务企业,此内容须在不动产权证书中注明。配套型住宅受让人经属地政府(管委会)资格审查合格后方可参与购买。原开发主体、政府及其管理主体放弃回购的,产业用房、生活服务设施用房、配套型住宅可进行转让,转让方应将一定比例的增值收益上缴政府。

  (六)足球比分直播:用地供后监管措施。

  为了保障新型产业用地(M0)按照项目初衷顺利建设发展,节约集约利用土地资源,预防用地随意变更土地用途或者闲置,《办法》提出了多条监管措施:一是《办法》规定由市工信主管部门会同市发改、科技创新、财政、自然资源、住建、商务、不动产登记等部门和单位共同制定《项目监管协议》(范本),包括但不限于产业类型、分割转让时间、投产时间、投资强度、节能环保、产出强度、财政贡献强度等的相关经济指标,以及项目运营标准、违约责任、退出条款,并须明确项目开发的最低要求。二是《办法》明确了监管责任部门,由属地政府(管委会)会同市科技创新、工信、自然资源、住建、商务、城管、不动产登记等相关产业、行业主管部门和单位组成新型产业用地(M0)项目监督小组,对新型产业用地(M0)项目的产业政策、市场主体合法经营、土地建设使用、分割转让、投资到位和纳税的执行情况等进行指导、监督、检查。三是《办法》规定新型产业用地(M0)必须严格按照规划用途使用土地,产业用房、生活服务设施用房、配套型住宅不得改变为商品住宅、商业等非产业用途。凡擅自改变用途的,依法进行查处。四是《办法》明确了新型产业用地(M0)项目监督小组制定达产验收具体规定,并根据土地出让合同、《项目监管协议》要求开展达产验收工作。


相关链接: 珠海市人民政府足球比分直播:印发珠海市新型产业用地(M0)管理暂行办法(试行)的通知(珠府〔2020〕30号)
相关链接: 图解《珠海市新型产业用地(M0)管理暂行办法(试行)》

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